投资性房地产,是指企业为了赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。

“投资性房地产”项目反映其期末净额,该项目应根据“投资性房地产”账户期末余额减除“投资性房地产累计折旧”、 “投资性房地产减值准备”账户期末余额后的净额填列。

注:持有并准备增值后转让的建筑物算不算投资性房地产?答:不算。但是,如果会计将这个房子的用途归纳为准备出租,那这个建筑物就可以归纳到第二类了。至于是否真的已出租、或只出租了一部分,不重要,也没人去查。

(2)作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言,是与经营性活动相关的其他经营活动。

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

第一种应当将投资性房地产转换为其他资产,第二至第四种是应将其他资产转换为投资性房地产。

(1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

(2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

(1)企业对投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式进行计量。

(2)企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,在财报披露。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

3、从成本模式转为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,需同时满足以下条件:

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(所在地一般指大中型城市)

(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

2、目前折旧的方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。年限平均法和工作量法用的最为普遍。

3、以年限平均法为例,计算投资性房地产价值。投资性房地产价值=初始成本-(初始成本-预计净残值)*已使用时间/使用寿命。

4、采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过公允价值变动损益对企业利润产生影响,而不再单独计提。

3、采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响。

1、如果企业持有大量投资性房地产,且对净资产占比较大,那么,有理由怀疑企业开始不务正业了。因为这纯粹就是个炒房炒地的行为,既然是炒房炒地,那干脆自己去炒算了,为什么还要交钱给公司去炒。

2、如果知道,最近10年,土地和房子都升值了很多,有些一线区域还翻了好几倍。如果企业的投资性房地产采用成本模式计量,那么很可惜,报表上将看不到这些价值的变化。那如果企业将投资性房地产的后续计量模式从成本模式改为公允价值模式,那么,企业报表能反映了这些价值的变动。

3、优秀的企业本身在投资性房地产科目的资产就很少,因为这些资产能实打实带来现金收益的要么很少,要么收益率的确非常低。所以,即使将投资性房地产的成本计量模式改为公允价值模式,能带来的收益也是有限,这些优秀的公司很不屑这样做,以免被投资者讥讽他们在调节利润。但是,平庸的公司就不见得是这样的了,平庸的公司如果将投资性房地产的后续计量模式从成本模式改为公允价值模式,那么,这往往是暗示我们,利润表调节的表演马上就要开始了,请观众们做好观赏准备。

因财务造假,被证监会顶级处罚,股价吃了17个跌停,目前股价3.92(2018年1月31日录得)相比2015年高点46.97,已下滑91.65%,超过9成的市值灰飞烟灭了。

2016年度,企业净资产29.8亿元,投资净房地产为19.6亿元,占比66%。

2016年5月,公司审议通过了《关于投资性房地产后续计量模式会计政策变更的议案》,决定对投资性房地产由成本模式改为公允价值模式进行后续计量。报告披露如下(摘录自企业2016年年度报告,P130):

这一个会计政策的变更,使得中安消当年产生了2.6亿的公允价值变动收益,而且这个收益全部来自于投资性房地产(摘录自企业2016年年度报告,P160)。

2016年度,中安消全年净利润为2.74亿,单投资性房地产的公允价值变动收益就占净利润的了95%,对利润表调节幅度之大令人咂舌。

其实,财报是无声的语言。企业财报造假,或者企业在走下坡路了,往往财报的数字都有暗示,就看你是否能够找到这个沟通的无声语言。

“投资性房地产”内容相对简单,主要难在与其他资产相互转换,以及后续价值计量。这个科目是历年来上市公司调节利润报表常用的科目,几乎屡试不爽。任何产生公允价值变动收益的,投资者都需睁大眼睛,打起精神来,带着怀疑企业财报造假的有色眼镜去看。毕竟上市公司那么多,没必要总是和骗子在一起玩。

2、撰写此文,既是爱好,也是自己的知识梳理。欢迎各位专业人士前来纠错斧正,也欢迎各位读者留言交流。

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